Maso chiuso: agevolazioni fiscali salve nella permuta dei terreni

La risposta a interpello n. 168 del 1°.9.2026, ha affrontato il problema delle agevolazioni fiscali relative alla permuta di terreni che appartengono a un maso chiuso costituitosi ai sensi della legge provinciale della provincia di Bolzano 28.11.2001, n. 17.

Per “maso chiuso” si intende il complesso di immobili, compresi i diritti connessi, iscritto nel libro fondiario. 

Nella costituzione deve essere compresa una casa di abitazione con i relativi annessi rustici. 

Il reddito medio annuo del maso deve essere sufficiente per assicurare un adeguato mantenimento di almeno quattro persone, senza superare il triplo di tale reddito, come è precisato dall’art. 2.

Secondo il successivo art. 4, l’acquisto della proprietà, della comproprietà o del diritto di usufrutto su un maso chiuso per atto tra vivi è autorizzato dall’apposita commissione. 

Se l’acquisto è fatto con atto di donazione, l’autorizzazione non è necessaria.

L’istante aveva ricevuto in donazione un maso chiuso richiedendo l’agevolazione fiscale prevista dall’art. 5-bis, comma 3, del d.lgs. 18.5.2001, n. 228, impegnandosi e condurlo direttamente per almeno 10 anni dalla data di acquisto. Tale disposizione prevede il riconoscimento delle agevolazioni fiscali (cioè l’esenzione dall’imposta di registro, ipotecaria, catastale, di bollo e di ogni altro genere), nonché la riduzione degli onorari notarili a un sesto, per i trasferimenti di immobili agricoli e relative pertinenze, compresi i fabbricati, costituiti in maso chiuso effettuati tra vivi o mortis causa ad acquirenti che nell’atto o con dichiarazione separata si impegnino a condurre il maso per 10 anni.

L’istante, inoltre, intende stipulare un contratto di permuta mediante la cessione di alcune porzioni del proprio maso chiuso con altre che fanno parte di altro maso chiuso possedute dalla controparte, da aggregarsi al proprio maso chiuso per il medesimo valore per cui non sorge alcun operazione di conguaglio.

La commissione ha autorizzato l’operazione ritenendo che si tratti di una permuta di eguale superficie.

Maso chiuso con il dubbio delle agevolazioni

La Corte di cassazione (sentenza 6.10.2011, n. 20460) ha affermato che:

• il beneficio è “in ogni caso” riconosciuto se “l’oggetto della cessione è costituito da un maso, solo che l’acquirente si impegni a condurlo, direttamente, per 10 anni, anche con “dichiarazione separata”, per vendere la quale non è prescritto alcun termine””;
• il beneficio è escluso se è collegato “al possesso del requisito soggettivo di coltivatore diretto o imprenditore agricolo in capo all’acquirente”;
• “l’espressa menzione dell’indivisibilità del fondo, prescritta, … , non ha ragione d’essere nel caso qui in rilievo di acquisto del maso chiuso … tenendo conto che le modifiche nell’estensione e nella consistenza dei diritti reali ad esso connessi sono soggette ad autorizzazione”.

La risposta afferma che “la disciplina del maso chiuso non può essere assimilata a quella del compendio unico”.

Il compendio ha per oggetto l’estensione di un terreno che è necessaria per il raggiungimento di un livello minimo di redditività con l’impegno del coltivatore diretto o dell’imprenditore agricolo professionale a coltivarlo o condurlo per almeno 10 anni dalla data del trasferimento. 

Nel caso di permuta, il beneficio decade con applicazione della sanzione del 50% da conteggiare sulle imposte recuperate dall’amministrazione finanziaria.

Invece, il maso chiuso è soggetto alla disciplina della l. n. 17 citata per cui le modificazioni non sono rimesse alla disponibilità libera del proprietario ma sono vincolate all’autorizzazione con il solo impegno dell’acquirente ad effettuare la conduzione diretta per 10 anni. 

Se ciò è verificato, essendo qualificata l’operazione come “permuta di terreni di eguale superficie”, sono riconosciute le agevolazioni previste dalla legge.