Mutuo prima casa 2026: chi può ottenere la garanzia statale fino al 90%
La guida ABI aggiornata al 2025, si attende la nuova, illustra chi può accedere, i requisiti ISEE, le percentuali di copertura fino al 90% e le regole per presentare domanda. Le misure rafforzate sono previste fino al 31 dicembre 2027.
L'ABI (Associazione Bancaria Italiana), in collaborazione con le associazioni dei consumatori, ha pubblicato nel 2025 una guida aggiornata sul Fondo di garanzia per i mutui prima casa, lo strumento pubblico destinato a favorire l'accesso al credito per l'acquisto dell'abitazione principale.
Il documento illustra le condizioni per ottenere la garanzia statale, i beneficiari ammessi, le caratteristiche dei mutui finanziabili e le modalità di presentazione delle domande.
Tra le disposizioni più rilevanti figurano la proroga fino al 31 dicembre 2027 della garanzia maggiorata fino all'80%, l'accesso delle famiglie numerose con specifici requisiti ISEE e la possibilità, per queste ultime, di ottenere una copertura fino al 90% della quota capitale del mutuo.
Vediamo nel dettaglio tutte le regole previste dalla guida ABI.
Fondo di garanzia mutui prima casa: come funziona
Il Fondo di garanzia per i mutui prima casa è stato istituito presso il Ministero dell'Economia e delle Finanze dalla legge 27 dicembre 2013, n. 147, articolo 1, comma 48, lettera c), ed è gestito da Consap S.p.A.
Il Fondo interviene a favore dei soggetti che richiedono un mutuo ipotecario per l'acquisto dell'abitazione principale, anche quando all'acquisto si accompagnano interventi di ristrutturazione e di miglioramento dell'efficienza energetica.
La garanzia pubblica è rilasciata a prima richiesta e, nella disciplina ordinaria, può coprire fino al 50% della quota capitale del finanziamento.
Sono inoltre previste percentuali di copertura più elevate, fino all'80%, all'85% e al 90%, in presenza delle condizioni stabilite dalle disposizioni agevolative.
La garanzia è concessa a favore della banca o dell'intermediario finanziario che eroga il mutuo, senza eliminare l'obbligo del beneficiario di restituire il finanziamento.
Fondo prima casa: chi può accedere e quali sono i beneficiari
Secondo quanto precisato dall'ABI, l'accesso al Fondo è consentito esclusivamente a determinate categorie di mutuatari.
I beneficiari ammessi dalla disciplina ordinaria sono:
- Giovani coppie: nuclei familiari costituiti da coniugi o conviventi more uxorio da almeno due anni, nei quali almeno uno dei componenti non abbia ancora compiuto 36 anni.
- Nuclei monogenitoriali con figli minori: persone singole non coniugate e non conviventi con l'altro genitore di nessuno dei propri figli minori conviventi; oppure persone separate, divorziate o vedove conviventi con almeno un proprio figlio minore.
- Giovani di età inferiore a 36 anni: soggetti che non abbiano ancora compiuto il trentaseiesimo anno di età.
- Conduttori di alloggi di proprietà degli Istituti autonomi per le case popolari, comunque denominati.
Per l'accesso alla garanzia ordinaria del Fondo non sono previsti, in generale, limiti di reddito dei mutuatari.
Diversamente, per ottenere le percentuali di garanzia maggiorate e per accedere al Fondo come famiglia numerosa sono richiesti specifici requisiti economici, illustrati nei paragrafi successivi.
Garanzia fino all’80%: requisiti ISEE e scadenza del 31 dicembre 2027
La guida ABI conferma che fino al 31 dicembre 2027 è prevista la possibilità di ottenere una garanzia statale fino all'80% della quota capitale del mutuo.
La misura riguarda i mutuatari appartenenti alle categorie ammesse che rispettano entrambe le seguenti condizioni:
- possesso di un indicatore ISEE non superiore a 40.000 euro annui;
- richiesta di un mutuo il cui importo superi l'80% del prezzo d'acquisto dell'immobile, comprensivo degli oneri accessori.
L'incremento della garanzia, quindi, non è automatico per tutti i richiedenti con ISEE entro i 40.000 euro, ma è subordinato anche al rapporto tra l'importo del finanziamento e il prezzo di acquisto dell'abitazione.
La misura rafforzata è prevista dall'articolo 64, comma 3, del decreto-legge n. 73/2021, convertito dalla legge n. 106/2021, e successive modificazioni.
Fondo mutui prima casa: le agevolazioni per le famiglie numerose fino al 90%
Una delle novità più importanti rispetto alla disciplina illustrata nella precedente guida del 2023 riguarda l'accesso al Fondo dei nuclei familiari numerosi.
In base alla legge 30 dicembre 2023, n. 213, e successive modifiche, fino al 31 dicembre 2027 possono accedere al Fondo anche le famiglie che presentano i seguenti requisiti:
|
Composizione familiare |
Limite ISEE |
Garanzia massima |
|
3 figli di età inferiore a 21 anni |
40.000 euro |
80% |
|
4 figli di età inferiore a 21 anni |
45.000 euro |
85% |
|
5 o più figli di età inferiore a 21 anni |
50.000 euro |
90% |
Le percentuali maggiorate indicate nella tabella sono riconoscibili soltanto quando l'importo del finanziamento supera l'80% del prezzo di acquisto dell'immobile, comprensivo degli oneri accessori.
Pertanto, una famiglia con quattro figli di età inferiore a 21 anni e ISEE non superiore a 45.000 euro può accedere alla garanzia fino all'85%, purché siano rispettate anche le altre condizioni previste.
Per le famiglie con almeno cinque figli di età inferiore a 21 anni e ISEE non superiore a 50.000 euro, la garanzia può arrivare fino al 90% della quota capitale.
Le agevolazioni maggiorate riguardano le domande presentate nei periodi di applicazione previsti dalla normativa e sono prorogate fino al 31 dicembre 2027.
Quali mutui e immobili possono beneficiare del Fondo
La garanzia del Fondo si applica ai mutui ipotecari concessi da banche o intermediari finanziari aderenti all'iniziativa.
Secondo la guida ABI, per essere ammissibili i mutui devono rispettare le seguenti condizioni:
- avere un importo non superiore a 250.000 euro;
- essere destinati all'acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale, eventualmente accompagnato da interventi di ristrutturazione e miglioramento dell'efficienza energetica;
- riguardare un immobile che non appartenga alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e che non presenti comunque caratteristiche di lusso.
Sono ammessi anche i finanziamenti connessi all'acquisto mediante accollo da frazionamento.
Il limite di 250.000 euro riguarda l'ammontare del mutuo per il quale viene richiesta la garanzia.
Restano dunque esclusi dalla garanzia gli immobili appartenenti alle categorie catastali:
- A/1: abitazioni di tipo signorile;
- A/8: abitazioni in ville;
- A/9: castelli e palazzi di eminente pregio artistico o storico.
Requisiti patrimoniali: chi possiede già una casa può accedere?
Un'ulteriore condizione riguarda la proprietà di altri immobili abitativi.
Alla data di presentazione della domanda di mutuo, il richiedente non deve risultare proprietario di altri immobili a uso abitativo.
È tuttavia prevista un'eccezione per gli immobili:
- acquisiti per successione a causa di morte, anche in comunione con altri successori;
- concessi in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli.
Per beneficiare dell'eccezione devono ricorrere entrambe le circostanze indicate.
Il possesso di un altro immobile abitativo, al di fuori di questa specifica ipotesi, impedisce l'accesso alla garanzia del Fondo.
Tassi di interesse e condizioni economiche dei mutui garantiti
La guida ABI disciplina anche le condizioni economiche applicabili ai finanziamenti assistiti dalla garanzia pubblica.
Il limite massimo del tasso effettivo globale (TEG) è ordinariamente pari al tasso effettivo globale medio (TEGM) sui mutui, rilevato trimestralmente dal Ministero dell'Economia e delle Finanze ai sensi della legge n. 108/1996.
Per le garanzie maggiorate è prevista una specifica deroga.
L'incremento della percentuale di copertura può essere riconosciuto anche quando il TEG dell'operazione supera il TEGM, entro il limite del differenziale positivo previsto dall'articolo 64, comma 3, del decreto-legge n. 73/2021.
Il differenziale è determinato sulla base delle medie del tasso interest rate swap a dieci anni, secondo le modalità stabilite dalla normativa richiamata dall'ABI.
Quando il differenziale risulta negativo, i finanziatori devono applicare condizioni economiche di maggior favore rispetto al TEGM vigente.
I soggetti finanziatori sono inoltre tenuti a indicare, al momento della richiesta della garanzia, le condizioni economiche di maggior favore applicate al beneficiario in ragione dell'intervento del Fondo.
Come presentare domanda per il Fondo di garanzia prima casa
Per richiedere l'accesso al Fondo è necessario compilare l'apposito modulo disponibile sul sito di Consap.
La domanda deve essere presentata a una banca o a un intermediario finanziario aderente all'iniziativa.
Alla richiesta deve essere allegato:
- un documento di identità;
- per i cittadini stranieri, il passaporto unitamente al permesso di soggiorno, secondo le indicazioni riportate dalla guida.
Per le famiglie numerose che richiedono le garanzie rafforzate è previsto uno specifico modulo di domanda.
I modelli ufficiali sono disponibili attraverso il sito del gestore del Fondo:
- Consap – Fondo prima casa
- Modulo ordinario indicato dalla guida ABI
- Modulo per le famiglie numerose indicato dalla guida ABI
Sul sito di Consap è inoltre possibile consultare l'elenco delle banche e degli intermediari finanziari aderenti.
Tempi di risposta: entro quando arriva l'esito della domanda?
Una volta ricevuta la domanda, la banca o l'intermediario finanziario verifica la completezza e la regolarità formale della documentazione e provvede a trasmetterla al gestore del Fondo.
Secondo la procedura illustrata dall'ABI:
- Entro 20 giorni dall'arrivo della richiesta, il gestore comunica alla banca o all'intermediario l'esito dell'istruttoria.
- Entro 90 giorni dalla conferma dell'ammissione alla garanzia, il finanziatore comunica al gestore l'avvenuto perfezionamento dell'operazione di mutuo oppure la mancata erogazione.
È importante precisare che l'ammissione alla garanzia del Fondo non comporta automaticamente l'approvazione del mutuo.
La banca mantiene infatti la facoltà di decidere, sulla base delle proprie valutazioni, se concedere il finanziamento e se ricorrere alla garanzia pubblica.
Garanzie aggiuntive, assicurazioni e difficoltà nel pagamento delle rate
La guida ABI precisa che i finanziatori aderenti al Fondo si impegnano a non richiedere ai beneficiari garanzie aggiuntive rispetto all'ipoteca sull'immobile.
Resta comunque possibile la richiesta di coperture assicurative, nel rispetto della legislazione vigente.
Le banche e gli intermediari finanziari aderenti possono inoltre adottare misure di tutela per i mutuatari che incontrano difficoltà nel pagamento delle rate.
Tra queste rientrano la sospensione dei pagamenti e le altre misure facoltative indicate nel modulo di adesione all'iniziativa.
La guida non configura tali misure come un diritto automatico del mutuatario, ma come strumenti che i finanziatori aderenti possono adottare.
Surroga del mutuo prima casa: quando resta valida la garanzia
Un'altra disposizione confermata dalla guida ABI riguarda la portabilità del mutuo.
Fino al 31 dicembre 2027, la garanzia del Fondo rimane operativa anche in caso di surroga del mutuo originariamente acceso per l'acquisto della prima casa.
La conservazione della garanzia è subordinata alle seguenti condizioni:
- le condizioni economiche del nuovo mutuo devono essere migliorative oppure sostanzialmente invariate rispetto a quelle originarie;
- la banca che concede il nuovo finanziamento deve aderire al Fondo di garanzia per i mutui prima casa.
La disciplina consente quindi di mantenere la garanzia pubblica in occasione del trasferimento del finanziamento presso un altro istituto, nel rispetto delle condizioni previste.
Cosa succede se il beneficiario non paga il mutuo
La garanzia pubblica non costituisce una forma di cancellazione del debito del mutuatario.
In caso di inadempimento, il Fondo interviene liquidando alla banca o all'intermediario finanziario l'importo previsto dalla garanzia.
Successivamente, il Fondo agisce nei confronti del mutuatario per recuperare le somme corrisposte al finanziatore.
Il beneficiario resta pertanto obbligato a restituire integralmente gli importi pagati dal Fondo.
Per il recupero delle somme è possibile anche il ricorso alla procedura di iscrizione a ruolo, secondo quanto previsto dall'articolo 8, commi 1 e 2, del decreto interministeriale 31 luglio 2014.
Fondo prima casa: cosa prevede la legge di bilancio 2026
La legge di bilancio 2026 (legge 30 dicembre 2025, n. 199), all'articolo 1, comma 881, è intervenuta sulla disciplina del Fondo di garanzia per i mutui prima casa, modificando l'articolo 1, comma 48, lettera c), della legge n. 147/2013.
In particolare, la disposizione stabilisce che il Fondo opera entro un limite massimo complessivo di impegni di garanzia, determinato annualmente dalla legge di bilancio e calcolato su base cumulata, tenendo conto dell'esposizione esistente al 31 dicembre dell'anno precedente e delle nuove garanzie previste nell'anno di riferimento.
Per il 2026 il limite massimo degli impegni assumibili è fissato in 43 miliardi di euro.
La novità riguarda la capacità operativa complessiva del Fondo e non modifica direttamente i requisiti di accesso dei beneficiari né le percentuali di garanzia riconoscibili ai singoli mutuatari.
Restano ferme le disposizioni introdotte dalla legge di bilancio 2025 (legge n. 207/2024), che ha prorogato al 31 dicembre 2027 le garanzie maggiorate e disposto il rifinanziamento del Fondo per 270 milioni di euro per ciascuno degli anni 2026 e 2027.
Il DDL di bilancio 2027 in fase di approvazione contiene una norma di proroga delle garanzia maggiorare. L'articolo 2
(Fondo di garanzia per la prima casa) interviene sulla disciplina del Fondo di garanzia per la prima casa, prorogando al 31 dicembre 2029 (dal 31 dicembre 2027) la possibilità di usufruire della garanzia massima dell’80 per cento, a valere sul Fondo medesimo, sulla quota capitale dei mutui per i soggetti aventi titolo all’accesso alla garanzia, aventi specifici requisiti di reddito ed età.
Viene inoltre prorogata alla medesima data l’applicazione delle norme di favore che consentono, in via temporanea, l’accesso alle garanzie del Fondo in favore delle famiglie numerose. Viene infine disposto il rifinanziamento del medesimo Fondo.
Vedremo se la norma verrà confermata
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